按照先服务后付款的方式，按季度支付（按照合同年总价，平均分为4个季度进行付款）。

1、房屋管理标准及要求

（1）房屋建筑共同部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面（含清洗）、承重结构、楼梯间、走廊通道、大堂门厅、卫生间、茶水间等。

（2）共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、共用照明、配电系统、中央空调系统、通风系统、*次供水及消防供水系统、消防设备设施和保安监控系统等所有大楼共用的机电设备、设施；定期对辖区内电子设备及信息系统进行检查、维护，确保电子设备及信息安全稳定。

（3）公用设施的维修、养护和管理。包括：室外、道路、下水管道、化粪池、沟渠、池、井等。

（4）公用绿地、花木等的养护与管理。

（5）公共环境卫生服务。包括：公共场所、房屋共用部分的卫生清扫与保洁、垃圾的收集与清运、除“*害”的消杀。

（6）管理范围内的车辆行驶和停泊管理及交通设施、设备的维护、保养和管理。

（7）维持公共秩序，做好治安防范工作。

（8）*般性文件与报刊杂志的订阅、收发、分检、投递管理和服务。

（9）提供信息保密管理方案，确保内部信息安全。

2、卫生保洁标准及要求

范围：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（1）严格按照要求做好垃圾分类处理，建立垃圾处理台账，垃圾做到日产日清。

（2）严格按要求规范做好指挥部日常保洁工作，保持会议室、楼梯间、卫生间等公共区域卫生整洁、地面干净、无纸屑，无白色污染，无烟头，无垃圾堆积物，无积水，无堵塞及公共坪区域无泥沙，花坛墙角等无杂草延伸。确保卫生服务管理无盲点、无死角。

（3）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。

（4）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾，果皮箱无堆积垃圾，无异味，定期消毒。

（5）下水道清淤、排洪渠、排洪沟无垃圾，无堵塞；明渠干净，无积污水；路面保持干净，无垃圾，无杂物。

（6）卫生清洁保洁率达**％，营造安静、优雅的人文环境。

（7）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合**搞好保洁工作。

（8）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（9）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍，屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网；

（**）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理。

（**）排水泵定期检查无堵塞，排污井定期清理，保证污水排放通畅，排污管道无渗漏。

3、绿化养护要求

1、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

2、服务标准：

（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（2）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**%，草坪纯度**%。

4、安全保卫要求

1、服务内容：负责进出的车辆指挥、所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

2、服务标准：

（1）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，部分岗位**小时值班；

（2）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好；

（3）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（4）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

（5）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；

（6）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

（7）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行**小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

5、设备、设施维保要求（不含材料费）：

1、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，*星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

2、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。电费收缴。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，*星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测*次。

3、消防系统设备管理维护

定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

4、空调系统运行维护

服务内容：设备的日常监控，制定并严格执行空调使用。

服务标准：保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

5、房屋门窗维修要求：

内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小*金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。

6、会务服务

服务内容：会议室的会务服务，负责重大活动礼仪服务和会务服务；会议室的卫生保洁，包括地面、地毯、门窗、桌椅植物及部分室内设施等；协助相关单位做好会前台签、会议资料等的摆放；会议期间的茶水服务；会后会场的清扫与保洁，设施设备的关闭；会议室设备及服务用品的检查、维护及报修；会议室茶具、杯具等的清洗及消毒；会议服务工作中使用到的会议资料、纸巾、茶叶等相关物品由**负责。

服务标准：

（1）操作管理人员必须具有*定的相关专业知识和技能，熟悉会议设备的使用及调试和小问题的处理；

（2）必须在使用前半小时做好设备开启与调试，确保稳定运行；

（3）会议接待人员要求品行优良、形象好，*金不昧，及时送还遗失在会议室的物品。

（4）根据会议要求提前做好各项会务准备工作。

（5）服务周到细致，工作人员统*着装、仪表整洁，讲礼貌，有素养。

（6）有详尽完善的会务服务制度和管理制度，岗位责任明确。

（7）对会议室照明、空调、音响等设施设备进行不定期检查，有问题及时报修，确保会议期间能正常使用。

（8）负责会议室会议用品（包括茶叶、水壶、茶杯等）的保管及补充，确保会议期间正常供应。

（9）对会议室桌椅等家具进行保养及维护，有问题及时报告。

（**）确保会议室的干净整洁,会议室的保洁工作在会前和会后进行。

7、食堂后勤服务要求

（1）严格遵守《中华人民共和国食品安全法》、《中华人民共和国劳动法》、《机关食堂与机关集体用餐卫生管理规定》（卫生部令第**号）、《餐饮服务食品安全监督管理办法》（卫生部令第**号）等相关法律，在法律允许的范围内自主经营。

（2）按规定的作息制度按时提供就餐服务，并确保菜品质量：多种多样、数量充足、营养丰富、保鲜保热。

（3）严格食品储存和加工安全。严格按照规章制度做好台账记录；食品储存分类、分架、隔墙、离地存放；确保无变质和过期食品。按照规定使用食品添加剂，严禁超范围、超剂量使用。

（4）做好厨房卫生工作。餐具每天、每餐专人消毒，并认真做好消毒登记；

（5）配合做好与食堂、卫生、安全等相关方面的迎检工作。

（6）临时性的加餐服务。

（7）工作人员要统*着装（帽子、服装），保持衣冠整洁，仪表端庄，言语文明，讲究卫生。

（8）遵守规章制度，按时上下班，坚守工作岗位，履行职责，服从安排；树立全心全意为机关服务的思想，全力保证黄兴会展中心职工用餐，不断提高供餐质量和服务水平。

（9）做好储藏室物品管理，食堂仓库要专库专用。原料分类存放，摆放整齐，食品生熟分开保管，并有*防（防蝇、防尘、防鼠、防潮）措施，防止食品污染。

（**）配好做好机关食堂反食品浪费工作和节约型食堂创建工作。

8、内部管理

物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

每个季度结束后采购人将严格按照所制定的季度考核标准（附件*）进行*次综合考核，并根据考核结果向乙方支付相应的服务费。优秀【**分以上(含)】，支付考核当季度款项的***%；良好【**分（含）至**分】，扣除考核当季度款项的**%；不合格【**分以下】，扣除考核当季度款项的**%。连续2个季度或*年之内出现两次及以上考核不合格的，采购人有权提前终止合同或者不再续签合同，且不承担任何法律责任。

(*)**的权利与义务

1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。积极协助乙方做好物业管理工作。2、审定乙方制定的物业管理制度及实施细则，并监督使用人遵守。

3、审定乙方提出的物业管理年度计划、年度费用概预算、决算报告等。并有权抽查物业管理经费的使用情况。

4、对乙方的物业管理实施监督检查，每年进行至少4次全面的考核评定，考核实施细则按照**规定执行，甲乙双方可进*步协商完善。

5、委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理:包括责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章行业责任人进行催交、催改。

6、协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、居民间的关系。

7、向乙方提供必要的管理用房，相关水、电费用由乙方承担。

8、提供物业服务所需图纸、档案、资料给乙方查阅。

9、**有权根据**对项目的管理要求及项目现行情况修改考核方式和标准，乙方无条件服从。

**、依照本合同约定，按时支付物业管理费。

(*)乙方的权利与义务

1、不得将物业管理项目转包、转让给他人：未经**书面同意，也不得将项目分包给他人，否则**有权立即解除本合同，乙方立即退场，并向**支付合同总金额**%的违约金，赔偿**全部损失。

2、严格遵守有关法律法规和采购文件的规定，对物业实行专业规范、安全高质的管理。

3、接受物业管理行政主管部门和**的监督、指导，对于**提出的意见和建议必须服从。

4、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。乙方应根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本物业范围内管理的各项规章制度：防火灾、防偷盗、防事故;确保服务期间无*例火灾，无*件偷盗，无*项设备损毁事件发生。因乙方管理不善或工作人员失误造成的损失由乙方承担全部责任。乙方必须建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

5、本合同终止时，乙方须向**移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受甲 方指定专业机构的移交审核。向**移交时，要确保各项设施的性能良好，如发生损坏等情形，**有权从应付费用中扣除相关费用，乙方承诺无异议。

6、业主提供物业管理用房。

7、 乙方工作人员工作失职或构成犯罪行为给**造成的损失，由乙方负责赔偿；如发生重大违法犯罪行为或损失，**有权解除本合同，乙方需*次性向**支付合同总金额**%违约金并赔偿**全部损失。

8、 乙方必须遵守劳动法规，依法为员工(包括试用期员工)提供劳动安全保障。在合同期内，必须与每位员工签订劳动合同，工资标准必须明确到位。为员工(包括试用期员工)购买养老保险、失业保险、工伤保险、医疗保险、生育保险。合同期内发生的任何安全事故及劳动争议均由乙方负责并承担*切责任。乙方员工在任何情况下均不被视为**员工。

7.5本项目禁止转包和违法分包；如**发现乙方将本项目转包或分包，**有权解除本合同，乙方需*次性向**支付合同总金额**%违约金并赔偿**全部损失。

(1)对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

(2)对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无*例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

(3)对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、生育保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：

物业公司需按规定全员***%购买社保，费用由物业公司自行承担。乙方有权审查社保购买情况，如无按规定购买，**有权解除本合同，乙方需*次性向**支付合同总金额**%违约金并赔偿**全部损失。

(4)对物业管理公司安全保卫及保洁人员要求：高中或中专以上学历，相貌端正，身体健康，无违法违纪记录，保安员需持保安证上岗。