*****************采用定点采购议价方式实施本次采购。
（*）项目名称：*****************物业管理服务定点采购
（*）项目编号：****-****-******
（*）预算金额：***,***.**
（*）采购需求：
| 编号 | 服务描述 | 需求描述 | 数量 | 计量单位 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 大沥镇公租房（沥安楼，盐步华亭苑）项目采购物业管理服务要求 一、项目基本情况 1、沥安楼：建筑面积4727.1平方米，非电梯房，2-4层共51户，有两个主要出入口，其中一个出入口全天保安值勤。 2、盐步华亭苑：建筑面积1926.1平方米，非电梯房，1-6层共36户，一个出入口全天保安值勤。 3、如委托管理期限内物业面积、项目有所调整，以实际管理的项目、面积按实结算。 二、委托管理事项具体要求 包括：小区治安安全管理、绿化管理、保洁服务（管理范围内的卫生清洁）、设施设备（完整性维护）、电动车充电的日常维护与管理；人员档案管理和租金、水电费缴交管理；配合采购方开展小区宣传工作；房屋管理；共用设施维修养护；协助维护公共秩序。物业档案资料管理；电房、消防等设备管理。（详见物业服务质量标准要求） 三、服务期 服务期限： 2023 年3 月17 日起至 2024年3 月16 日止。 四、供应商资格： 1.投标人必须具备中华人民共和国境内注册的独立法人资格，且具有从事 2. 具备佛山市政府集中采购物业管理定点资格，并在有效期内； 3.本项目不接受联合体投标。 五、具体要求 （一）基本人数配置要求： 沥安楼，盐步华亭苑项目物业管理主任1人、物业管理员1人、工程维修人员人。 1.沥安楼保安员2人，保洁员1人。 2.盐步华亭苑保安员2人，保洁员1人。 （备注：两个项目人员共9人） 其中：项目物业管理主任：有5年以上物业管理经验，熟悉物业管理有关法律、法规、有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，有较强的沟通协调能力； 物业管理员：有物业管理经验三年以上，有较强的沟通能力，负责处理投诉、协调内务管理及分配、协助入户调查等； 工程维修人员：有1年以上设备维护保养经验丰富和物业管理工作经验，特殊工种必须按照国家有关规定持证上岗；持有有效的电工证； 保安员：男性，年龄为60岁以下，女性，年龄为50岁以下；其中保安队长至少具有3年以上从业经验，具有保安员资格证书；其他保安员要求女性占20%比例以下； 保洁员：60岁以下，身体健康。 中标人应将参与本项目的人员的具体信息及联系方式告知采购方，由采购方进行备案，参与人员及相关信息发生变更时应当在变更后2天内告知采购方，否则应当承担未及时告知的责任。 （二）、服务内容： 本项目为招标项目总价包干，其费用包括但不限于：（1）工人工资、福利：人工费、劳工意外保险、工伤、医疗、失业、养老保险、其他福利待遇、特殊人员体检费；（2）劳保用品、服装费：一切劳保用品、服装费用；（3）培训费：一切专业培训、办证费用；（4）材料费：除采购方提供以外所需的材料；（5）设备费：除采购方提供以外所需的设备；（6）房屋附属设施小修费等费用（每月不超过500元）；（7）公共照明设施的维保费、电房的年检费及维保费（500元以下的电梯配件由中标人更换）、消防系统的维保费、智能化弱电系统的维保费、水泵及供水管道的维保费、防雷设施的维保费、中标人办公所需的水电费；（8）办公费用；（包括办公设备维护如电脑、打印机等，办公用品费及通讯费，其中通讯费包括电话通讯费、租户的短讯通知费、传真费、网络费。）（9）公共秩序（安防）费用（包括：包对讲机、警棍、电筒、围栏、警示带的维修更换）；（10）清洁、保洁、消杀物资费用：包括清洁工具、物料消耗、消杀防四害服务；所有清洁剂、洗涤剂、消毒剂；（11）管理费：市政的垃圾清运处理费，一切业务费用；（12）营业利润、应缴的税费；（13）采购方不为中标人员工提供住宿及住宿费用。（14）小区公众责任险保险费等。除本条约定的费用外，中标人无权要求采购方额外支付其他任何费用。在管理期限内出现的任何遗漏、责任和损失，均由中标人负责，采购方将不再支付何费用。 （三）、采购方权利和义务 1.代表和维护产权人、使用人的合法权益。 2.审定中标人拟定的管理制度，并有权根据保障性住房的实际情况对中标人的管理制度提出修改意见，中标人应按照采购方意见进行相应调整。 3.中标人自雇工作人员，必须遵守劳动法规及南海区劳动部门的有关用工规定，与员工签订劳动合同，为员工购买养老、工伤、失业、医疗、生育等社会保险，采购方有权不定期要求中标人提供相关的劳动合同及社保查询证明予以核实，必要时可核实工资及福利待遇的支付情况。若中标人存在未签订劳动合同、未购买社会保障或其他违反本条规定情形的，每发现一次扣除本项目服务费5000元，采购方有权从中标人的物业管理费用中扣减。并直接联系劳动部门责令中标人进行整改。 4.审定中标人提出的管理服务年度计划、财务预算及决算，必要时可要求中标人对上述计划作出说明，可要求提交正式书面报告进行说明。 5.在合同生效之日起 五 日内向中标人提供管理用房（产权属采购方），由中标人无偿使用至本合同终止或者到期之日。中标人在服务期内不得将管理用房用于其它用途，亦不得损坏管理用房，按照性质及用途进行使用，否则采购方有权追究中标人责任。 6.负责收集、整理本项目管理所需全部图纸、档案、资料。 7.指导和协助采购人做好管理服务工作。 （四）、中标人权利和义务 1.服务内容 （1）小区内的房屋、公共区域、大楼室内、专用场所清（保）洁服务。 （2）消、杀、防“四害”服务。 （3）垃圾清运、化粪池、管道清理服务。 （4）小区内公共区域的水电设施维修服务、公共设施清理服务。 （5）小区内治安防范管理服务，保障小区内物业使用权人的人身及财产安全。 （6）门口24小时值班服务和每天定时巡查管理服务。 （7）机动车、电动车（详见附件《电动车充电棚（点）管理规定》以及自行车进出秩序维护及区内停放管理服务及治安管理巡查。 （8）排水、通讯、消防设施检查与管理服务。 （9）报刊信件收发、信息发布服务。 （10）突发事件应急处理服务。 （11）协助采购方组织开展健康有益的社区文化娱乐活动，保障活动有序进行。 （12）住户、租住户档案管理服务，并且按照《大沥镇保障性住房管理规约》对保障性住房家庭的居住情况进行管理，核实实际居住人是否符合居住条件。 （13）配合政府职能部门开展各项工作，包括但不限于专项检查、执法工作。 （14）提供其他有偿服务。 （15）中标人必须向保险公司购买物业管理区域范围内的约定保额的公众责任险 （16）如委托管理期限内物业面积有所调整，以实际管理面积按实结算。 2.全天候的服务时间 1.保安部实行轮班服务。 2.清洁部实行8小时专人清（保）洁服务，在有临时性，突发性、紧急性任务时，清洁部将会及时调配人员，保证任务完成。 3.管理处实行8小时专人服务，8小时专人服务时间为每天8：00—17：30（其中12：00至13：30为休息时间）；8小时外管理处的服务由保安部当班人员兼任。在接到住户求助电话后，若不能在电话中处理住户的问题，应第一时间赶到事故现场，了解问题发生原因，并积极寻求解决方法，给予住户最及时的关怀与帮助。属于重大突发事件的应立即上报管理处项目经理，项目经理须在接到电话后立即赶赴现场进行处理。 （五）物业服务质量标准 1.基本要求 （1）根据有关物业管理法规与采购方签订物业管理项目合同，对该物业管理项目实行统一管理，提供综合服务； 2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验；中标人接收该项目时应出具该物业相关验收手续及设备、设施的检查验收报告。 （3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得资格证书或者岗位证书；财务要求有会计上岗证，必要时采购方可核查相关证书的真实性； （4）有完善的物业管理方案，档案管理等制度健全。所有管理、服务行为均应有相应记录，并有对应的检查监督措施； （5）管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情、耐心； （6）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录； （7）对已入住公租房住户投诉事项及处理结果应保持纪录并定期公示。 （8）通过开展公租房住户的满意度调查，对物业管理服务进行考核，每年至少进行2次的公租房住户入户征询意见调查，满意率必须达80％以上。 （9）加强对公租房住户物业管理的处理力度，对住户开通管理服务电话热线；并对住户开设物业管理服务热线微信群，拉近与住户的关系，尽快获悉住户的投诉以及诉求，加快投诉处理的及时性和提高物业管理的质量。 （10）人员档案资料管理包括：入住人员的详细资料、入住的时间、搬入时间、搬离时间和办理相关进出手续等。 （11）建立资料的收集、分类、整理、归档管理制度。 2.配合采购方开展小区宣传工作 （1）配合采购方做好日常小区文化活动、消防知识宣传活动、计划生育知识宣传活动的开展。 （2）积极配合采购方在小区内开展推广宣传、接待活动。 3.具体要求 3.1综合管理服务 （1）严格履行物业管理法律法规，在秩序维护、保洁、维护公共秩序、水电维护等以IS0900l质量体系及国家、行业规定的质量体系为标准，规范管理行为； （2）有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业户（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全； （3）物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索，以备采购方随时核查； （4）公示24小时服务电话。急修、其它报修按三方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录； （5）根据住户需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目； （6）中标人需向住户收取合同约定之外的费用必须与采购方议定； （7）建立承租人信息档案（包括承租人紧急联系人电话）。经常与承租人沟通，及时解答承租人的咨询和处理投诉； （8）每月最少一次上门检查水电、燃气设备设施及房屋其他安全隐患，对存在隐患的地方通知承租人及时作出整改，必要时可委托专业人员进行维修； （9）协助开展公租房的宣传、组织、策划、入住分配、申请资料收集及档案整理、公租房系统信息日常管理等工作； （10）每月代收公租房租金，每两月上交一次，须在第三个月10号前全额上缴上两个月代收的租金，制作收缴租金清单，并与采购方进行核对； （11）按供电、供水部门的要求负责上门抄取电表、水表数据，严格按照抄表员岗位职责规定执行，抄取水电表数据时应当提前通知住户，必要时可敲门通知；按照佛山市有关规定代收代缴水电费，并按实际情况接受交费方的要求，并在水电费过户到中标人后开具收费凭据，由中标人先垫付水、电及相关费用，如有税费产生，原则上由发票索取人承担；物业公司需自行安装水、电表，独立分表计量并支付其所发生的水、电费（包括二次供水的电分摊费）。代收的水电费及水电分摊，不能以营利为目的，收取标准按佛山市物业相关管理标准。 （12）文明管理，诚信服务，决不谋取不当利益，坚持低成本运作、高质量服务，每年至少二次征询租户对物业服务的意见，发放服务质量问卷调查，听取租户的建议改进服务质量； （13）有完整的现场物业管理制度，制定管理制度、服务规程、工作标准规范及各种应急预案； （14）如中标人管理人员管理不善，采购方经过共同的磋商没有结果的有权向中标人建议提出更换管理人员。 （15）各项目小区承接时，应对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验；中标人接收该项目时应出具该物业相关验收手续及设备、设施的检查验收报告，验收手续齐全。 4.具体要求 4.1安全管理 （1）对各小区治安防范、消防管理、停车交通进行管理，并且按照《大沥镇保障性住房管理规约》及《大沥镇保障性住房管理规约扣分明细表》对保障性住房家庭的居住情况进行管理。 （2）对外来访问、办事人员进行指引，并建立询问登记制度。 （3）实行24小时值班，道路实行流动巡逻，早班实行站岗形式。 （4）消防应急制度完善；对紧急疏散等各类典型突发事件有应急处理预案。 （5）小区有可行的交通与停车管理制度，车辆停放登记制度。 4.2绿化管理 （1）服务范围包括：小区范围内各类绿化、植物日常养护。 （2）绿化日常养护包括施肥、松土、浇水、除杂草、病虫害防治等。 4.3保洁服务 （1）包括各小区的公共部位、道路、公共地方等。 （2）工作人员必须统一着装，小区清洁管理的人力配置不少于3人 （3）清洁管理必须配备必要的工具，例如：清洁用斗车、人力垃圾车，反光衣等。 （4）日常定时清扫，做到流动保洁，保证小区、公共场所环境整洁。 （5）定期在小区实施对蚊、蝇、鼠、蟑螂进行消杀，减小滋生源；定期做好防疫消毒。 （6）负责把小区生活垃圾收集、清运到市政垃圾收集点，由市政统一清运（市政部门的垃圾清运处理费由中标人负责支付）。 （7）定期清理污水沟、垃圾箱。 4.4设施、各类设备、电房、电动车充电的日常维护与管理 （1）必须配备专职电工，处理公共楼梯、公共场所更换公共照明、维修生活供水设施、电器插座等杂务。 （2）中标人配置的专职电工，必须有上岗证及资格证书。 4.5人员档案管理和租金缴交管理 1）人员档案资料管理包括：入住人员的详细资料（包括承租人紧急联系人电话）、入住的时间、搬入时间、搬离时间和办理相关进出手续等。 2）建立资料的收集、分类、整理、归档管理制度。 3）按业主提供的套间清册、租金、管理费的收费标准，计算出缴费金额，并出具缴费通知书，在指定时间代采购方追缴租金、管理费；交换票据等。 4）每月统计人员入住情况报表、租金、管理费缴费情况报表送采购方财务处进行审核。相关的办公设备、设施由物业管理公司自行负责。 4.6配合业主开展小区宣传工作 1）配合业主做好日常小区文化活动、消防知识宣传活动、计划生育知识宣传活动的开展。 2）积极配合业主在小区内开展推广宣传、接待活动。 4.7房屋管理 （1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 （2）定期检查房屋共用部位的使用状况，定期维修。 （3）每日巡查6次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 （4）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告采购方和有关主管部门。 （5）对空置的房屋每月清扫两次，退出房屋及时清扫。 4.8共用设施设备维修养护 （1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。 （2）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，向采购方提出报告与建议，根据采购方的决定，组织维修或者更新改造。 （3）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 （4）路灯、楼道灯完好率不低于95％。 （5）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 4.9协助维护公共秩序 （1）楼宇主出入口实行24小时值勤，对重点区域、重点部位及每层楼梯每值勤班次巡查不少于6次，发现治安隐患及时报案，发现治安隐患及时报案，限止违法犯罪现象发生。 （2）对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 车辆通行情况应具可追溯性，无遗漏。依规划使用停车场地，停车有序，无占用消防通道，无阻碍交通。 （3）建立出入登记制度，对来访客人、装修、搬运、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对无证进入小区的人员应尽到盘问登记义务，废品收购、广告宣传等闲杂人员不得进入小区。 （4）建立易燃、易爆、剧毒等违禁品管理制度，保障小区内住户的财产安全。 （5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告采购方和有关部门，并协助采取相应措施。 4.10物业档案资料管理 （1）在档案管理中实行原始资料和电脑档案双轨制，确保档案管理满足物业管理需求。 （2）对入住对象、管理处利益影响较大的档案应加密保存，严格控制外借阅。 （3）保证档案的安全、完善和合理使用。 4.11设备管理 （1）物业的设备包括：项目消防、电房设备、智能监控设备、车场出入管理设备、给排水系统、供电照明系统、外墙广告设备及灯饰设备等。 （2）物业配置的设备或后期提升改造所增加的设备，设备正常运行能有效保证物业的安全性、能提高物业的商业价值，所有设备权属采购方所有。 （3）特种设备经主管部门验收后投入使用，其他设备保证安全的前提下交付物业租户使用，中标人对设备的管理提供以下服务和服务标准： ①设置1名专职工程人员（统一着装、持证上岗），负责公共区域照明更换、负责电房及用电线路、水管爆漏的维修维护。发生滴漏的，如水龙头问题，由中标人更换；如管网问题，及时通知采购方维修，或向采购方提出维修的建议，由采购方委托有资质的单位进行有偿维修；（新换的光源、电线、水管及配件由中标人购买，在发现故障后24小时内完成更换）；该工程人员需要有电工上岗证,从事相关工作三年以上。 ②每星期对下水道、化粪池、排水管进行检查，向采购方提出清理的建议；发生损坏、堵塞的及时通知采购方维修； ③每星期检查物业的消防、给排水、监控、供电设备，向采购方提出需要保养或者到期保养的意见和通知，协助采购方对设备进行检查和维修。如设备需要维修的，需向采购方提出，并由采购方组织维修，设备维修费用由采购方负责； ④ 视频监控设备由中标人按照采购方要求，负责日常的使用管理，安装费用由采购方支付。 ⅰ视频监控保养，由中标人委托视频监控保养单位进行保养，费用由中标人支付； ⅱ视频监控维修，由视频监控保养单位出具维修方案，由采购方审核实施，费用由采购方支付； ⑤中标人按照设备使用指引规范使用设备，不负责因设备故障造成使用人的损失，因中标人错误操作造成设备或者使用人损失的，责任由相关机构进行认定。 （4）中标人受托管理该物业时，双方办理该物业设备的确认书，确认设备的数量、品牌和使用状态。其中中标人负责的费用如下：公共照明设施维保费用、维保费、消防系统维保费用、智能化弱电系统维保费用、水泵及供水管道维保费用、防雷设施维保费用、中标人办公所需的水电费；视频监控设备的维护、视频监控年检费；公租房电房的维护保养费。 5.服务目标 （1）年度住户调查满意度指数达到80%以上； ①对已入住公租房住户投诉事项及处理结果应保持纪录，并于每季度进行公示。 ②通过开展公租房住户的管理服务满意度调查，对中标人管理服务质量进行考核。每年至少2次入户征询公租房住户对物业服务的意见，满意率需达到80％以上。 （2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故； （3）管理服务范围内不发生重大火灾责任事故； （4）管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故。 6.物业管理质量要求： （1）年度住户调查满意度指数达到80%以上； 中标人每年至少2次入户征询公租房住户对物业服务的意见，征询意见时须制作访问表格，记录访问征询过程及意见，满意率需达到80％以上。 如当年两次的满意率均不达80％以上的，由采购方对中标人的物业管理状况进行综合评定，如综合评定不达标的，视为中标人违约，中标人向采购方支付违约金1万元，从本项目服务费中直接扣除人民币1万元。 （2）采购方每月不定期对中标人的管理范围内物业进行日常检查，对不符合规定要求的，立即对中标人发出书面警告，责令限期整改。采购方检查时中标人应指派工作人员予以配合。 （3）对发出整改通知五天后，仍达不到规定要求的，采购方将按照每月考核标准进行扣分。 （4）每月考核得分=（保安人员考核标准得分+清洁人员考核标准得分+工程维修人员考核标准得分）/3 （5）如每月考核得分达到80分或以上为合格，该月采购方支付全部管理服务费。如每月考核得分低于80分（不含80分），该月采购方有权在管理服务费中扣除本项目服务费5000元作违约金。 （6）如一年累计5次考核不达标准，采购方有权没收其履约保证金并终止服务合同。 （7）每月考核标准： ①保安人员考核标准：（100分） 检查项目 检查标准 扣分标准 仪表仪容 员工上岗必须统一着装，佩戴工号牌。 发现一项不符合扣2分/次 头发梳理整齐，不蓬乱；不留长指甲，不穿拖鞋。 发现一项不符合扣1分/次 劳动纪律 不得损坏小区内的树木、草坪、宣传栏等。 违者扣3分／次 在管理过程中发生与小区业主、装饰工及其它人员发生争执时，应以理服人，必要时报告部门负责人，严禁吵闹。 违者扣2分／次 严禁上班迟到、早退或中途无故离岗。 违者扣2分/次 上岗时严禁在辖区内乱扔烟头。 违者扣2分／次 值班时严禁睡觉、打扑克、下棋、喝酒。 违者扣6分／次 必须按管理处所排的时间表值班，严禁私自与他人代换，特殊情况，必须要有负责人书面同意，方可生效。 私自代班2分／次（两人同扣） 值班时严禁私自外出，特殊情况必须有负责人书面同意。 私自代班扣2分／次 工作环境清洁卫生、桌面抽屉无杂物，各种记录表格完好无损。 违者发现一处扣2分/次 按时交接班、交接记录清楚。 违者发现一次扣2分/次 严禁带他人到岗亭及监控室聊天。 违者扣2分／次 严禁违规操作监控器。 违者扣4分/次 服从领导指挥、检查。 违者扣5分 员工职责 岗亭内、监控室地面应保持干净、无烟头，瓜子壳、纸屑等杂物。 每发现一起扣２分／次 岗亭外不得擅自乱贴乱画。 每发现一起扣２分／次（全队同扣） 访客人员不得随意进入小区，须提供有效证件，并填写《小区人员进出登记表》，证实后方可进入小区。 违者扣2分／次 认真做好交接班记录，严禁不做记录或由他人代写。 违者扣3—5／次 小区内及门口严禁有自行车、摩托车乱停乱放现象。 每发现一次扣２分 定期巡视小区，不得让他人乱涂乱画，乱贴，不得有闲散人员（卖盒饭、推销员、收废品）在小区内活动。 每发现一次扣3分 严禁住户有乱拉乱接用电行为的发生，确保小区安全管理秩序。 未经街道主管部门的批准，不得接受或放行新闻媒体单位进行采访和拍摄。 工作能力 巡逻岗必须熟悉消防等重点防范设施，掌握各种应急措施。 如有违反，发现一处扣3分 《交接班记录》、《来访登记表》和《车辆出入登记表》等表格记录完整、正确，字体工整。 如有违反，发现一处扣2分 各岗熟悉应知应会内容（包括职责、纪律、小区情况、常用电话等），对检查人员提出的各种问题回答正确。 回答不准确，发现一次扣1-2分 服务质量 巡逻岗每班每隔2小时巡视一次,监控室24小时有人值班。 如有违反，发现一处扣2分 ②清洁人员考核标准：（100分） 项目 标准 检验方法 清洁频率 扣分标准 散水坡和排水沟 无明显污垢、泥沙；每50平方米烟头、棉签或纸屑在２个以下； 抽检房屋的坡和沟，取平均值； 每天清洁在8次以上； 不达标准扣3分 停放摩托车、自行车的地方、花园地面及岗亭 无杂物、纸屑、油污、门窗玻璃无灰尘，棚上无垃圾、蜘蛛网，每个自行车房烟头不超过5个，花园地面100平方米烟头不超过2个； 目视、每区抽检3处，取平均值； 每天清洁，清扫3次／天 自行车棚顶清扫1次／周 不达标准扣3分 垃圾池（屋）和垃圾箱 清运及时，清运率100％，周围无污垢，无积水，清运后及时冲洗，离池或箱2米没嗅味； 每责任区抽检1个，清洁后检查； 日清运2次，日清运2次，每周用洗洁精洗1次； 不达标准扣2分 污、雨水井和沙井 排水畅通，无外溢，沙井内无纸屑、烟头，盖上无污垢； 目视，每责任区抽检3个，取平均值； 沙井每周2次，污、雨水井每月3次； 不达标准扣3分 宣传栏、雕饰 无污迹，无明显积尘，无乱张贴； 目视 宣传栏1次／周，雕饰１次／月； 不达标准扣2分 标识牌、路灯 无积尘，无乱张贴，无污迹； 目视 标识牌室外1次／半月，室内1次／天，路灯1次／月； 不达标准扣1分 墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信包箱、宣传栏、楼道灯开关 无广告，无蜘蛛网，无痰迹，无积尘； 目视，每责任区抽查2处； 清抹消防管1次／半月； 其他项目均为每周清洁1次； 不达标准扣1分 天面、雨蓬 无杂物、垃圾、纸屑、排水口畅通，水沟无污垢； 目视，每责任区抽查1栋楼宇； 1次／周； 不达标准扣3分 值班室、办公室 整洁、无杂物，墙面无灰尘、蜘蛛网，地面无污迹；桌椅、沙发、柜无灰尘； 目视，全面检查 1次／周 不达标准扣3分 卫生间 无痰迹、烟头、杂物，无严重臭味； 目视，全面检查； 2次／日 不达标准扣3分 楼道灯具 无积尘，透明度好； 目视，清洁后抽检20个； 外抹1次月，取下内抹1次／季； 不达标准扣3分 水池 无明显沉淀，无虫子，池边底无明显结垢； 目视，全面检查； 1次／半年； 不达标准扣2分 灭鼠 老鼠密度不超过1％，鼠洞每1万平方米不超过1个；楼道、无明显鼠迹。 布粉法：用100块布粉取值，抽检3处约2万平方米的面积，查鼠洞； 投药；1次／半月 堵鼠洞：1次／半月 不达标准扣2分 灭蚊 蚊幼虫孳生在5％以下，仓库或地下室在10％以下，目视无明显蚊虫在飞； 抽查2-10处； 喷药、投药；草地和楼道等大面积1次／半月；垃圾池（箱）：１次／周； 不达标准扣2分 灭蝇 每1万平方米，暴露的苍蝇孳生地不超过1处；商店、饮食店和办公室无蝇蛆孳生地； 目视抽查； 喷、投放药物：1次／半月； 垃圾池（箱）：1次／半月； 不达标准扣2分 灭蟑螂 室内不超过5％，室外污、雨水井不超过10％； 抽查室内20间，污雨水井20个，取平均值； ·喷药：1次／月； 发药（到户）：1次／1月； 不达标准扣2分 ③工程维修人员考核标准：（100分） 设备设施维修、报修及时率达到100%，返修率小于1%。如发现设备设施损坏未能及时维修和报修，每次扣3分。 7.人员管理： 1）中标人需按照《劳动合同法》相关规定和标准聘用人员，并对所聘用人员严格审核，保证聘用人员无违法或犯罪记录、有相应岗位的上岗资格证，工作期间遵守各项规章制度。 2）新入职人员必须经过岗前培训，合格后才能正式上岗。 3）中标人员工的劳资关系由中标人负责，中标人须确保员工的工作安全，在工作期间发生的意外事故或因工作原因致任何第三方人身损害，责任由中标人承担；采购方除支付本合同约定费用给中标人外，对中标人员工不承担任何责任。采购方与中标人员工不存在任何合同上或法律上的关系，不对中标人员工承担责任。 4）保证中标人工作人员按岗位统一着装，言行规范，有良好的仪容仪表、公众形象。 5）中标人服务期间，物业管理工作人员的食宿由中标人自行负责。 6）如中标人在合同期间出现拖欠员工工资现象，采购方在核实相关情况后有权将履约保证金直接支付给欠薪员工，中标人应自采购方要求补足物业履约保证金之日起三天内，向采购方补足。若因中标人拖欠工资造成采购方需要垫付或产生其他损失的，中标人须足额赔偿。 7）采购方发现中标人工作人员不符合或不服从采购方的物业管理要求时，应当根据采购方的要求三天内撤换该岗位人员。 六、采购项目商务要求 1.管理服务费用的支付 （1）采购方根据每月考核结果，将每月物业管理费（即月中标承包价）扣除违约金等费用后以银行转账方式拨付给中标人，中标人收款前必须持等额合法的有效完税发票。若中标人不开具完税发票，则采购方有权不支付本期和下一期的物业管理费； （2）月服务费的支付时间：在每月的30号前支付上一个月的服务费； （3）其它标的物由中标人向采购方申请并由采购方按规定购置； （4）中标人应在每次收取物业管理费前，应向采购方提供依法纳税的完税发票，若中标人不开具完税发票，则采购方有权延期付款并不因此承担违约责任； （5）收款方、出具发票方、合同中标人均必须与中标人名称一致。 2.履约保证金 1、中标人银行划帐或现金形式向采购方提交履约保证金，履约保证金金额为合同总价百分之五，合同期满及一切移交手续、资料齐全且中标人无其他违约行为后，15个工作日内采购方将剩余履约金无息退还中标人。如有违反本项目合同的相关规定，履约保证金不予退还。 2、中标人派驻人员应该严格按照规定认真履行职责，对中标人的工作人员违反管理规定，造成采购方严重损失的（损失金额超过10万或者造成严重社会影响的），采购方有权没收履约保证金，并且要求中标人赔偿采购方全部损失。 3、中标人在承包期内若由于自身原因不能为采购方提供正常服务的，采购方有权委托他人提供，但费用由中标人负责，且采购方有权在中标人的履约保证金中扣除。 4、中标人擅自提前解除合同的，采购方有权没收履约保证金。 七、其他约定 1、中标人的管理人员要有符合国家规定的上岗证，要严格政审，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经采购方审定，并须将其管理人有效证明及担保提交给采购方管理部门存查备案，其工作时限不得少于6个月。 2、如有需要，中标人的管理人员要听从采购方调动指挥。 3、服务期内，中标人应根据南海区劳动部门当年的最低基本工资相关规定调整工作人员的工资，调整增加的部份由中标人负责。 八、出现下列情况的，采购方有权解除合同并不向中标人做任何赔偿或补偿 1）中标人自身原因导致不能切实履行合同义务的； 2）中标人不能实现合同规定的管理目标和服务质量,限期整改无效的； 3）中标人原因导致出现重大或特大安全责任事故的； 4）50%以上（包括50%）物业使用人对中标人服务不满意并书面表达的； 5）中标人长期（连续或累计3个月）不能按照合同规定配备足够人员导致空岗的； 6）其它严重违约行为。 九、违约责任 1、 中标人未能按合同约定上（含附件约定）标准或国家标准提供服务的，采购方有权要求中标人在一个月内整改；逾期未整改的，采购方有权提前解除合同，履约保证金不予退还，如造成采购方经济损失的，中标人应赔偿采购方经济损失。 2、 中标人违反本合同要求的规定，未能达到本合同约定的服务目标和物业管理质量要求，使用人投诉多或出现重大管理失误，或在服务项目时造成重大事故、负有主要责任，采购方有权要求终止合同，没收全部履约保证金，若造成采购方经济损失的，中标人应给予采购方经济赔偿，并承担相应的法律责任。 3、 物业管理范围内出现下列情形之一的，采购方有权立即解除合同，履约保证金不予退还； ① 出现盗抢、伤害等治安事件且中标人存在管理过失的； ② 出现重大消防、设备事故且中标人存在管理过失的； 4、中标人未能按本合同规定的服务时间提供服务，逾期十天，采购方有权终止合同，中标人除向采购方偿付本合同总价的5%的违约金外，由此造成的采购方经济损失由中标人承担。 5、采购方无正当理由拒绝接受服务，或超过付款期31天仍拒付服务款项的，中标人有权终止合同，采购方除向中标人偿付本合同总价的5%的违约金外，还要赔偿由此造成中标人的经济损失。 | 大沥镇公租房（沥安楼，盐步华亭苑）项目采购物业管理服务要求 一、项目基本情况 1、沥安楼：建筑面积4727.1平方米，非电梯房，2-4层共51户，有两个主要出入口，其中一个出入口全天保安值勤。 2、盐步华亭苑：建筑面积1926.1平方米，非电梯房，1-6层共36户，一个出入口全天保安值勤。 3、如委托管理期限内物业面积、项目有所调整，以实际管理的项目、面积按实结算。 二、委托管理事项具体要求 包括：小区治安安全管理、绿化管理、保洁服务（管理范围内的卫生清洁）、设施设备（完整性维护）、电动车充电的日常维护与管理；人员档案管理和租金、水电费缴交管理；配合采购方开展小区宣传工作；房屋管理；共用设施维修养护；协助维护公共秩序。物业档案资料管理；电房、消防等设备管理。（详见物业服务质量标准要求） 三、服务期 服务期限： 2023 年3 月17 日起至 2024年3 月16 日止。 四、供应商资格： 1.投标人必须具备中华人民共和国境内注册的独立法人资格，且具有从事 2. 具备佛山市政府集中采购物业管理定点资格，并在有效期内； 3.本项目不接受联合体投标。 五、具体要求 （一）基本人数配置要求： 沥安楼，盐步华亭苑项目物业管理主任1人、物业管理员1人、工程维修人员人。 1.沥安楼保安员2人，保洁员1人。 2.盐步华亭苑保安员2人，保洁员1人。 （备注：两个项目人员共9人） 其中：项目物业管理主任：有5年以上物业管理经验，熟悉物业管理有关法律、法规、有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，有较强的沟通协调能力； 物业管理员：有物业管理经验三年以上，有较强的沟通能力，负责处理投诉、协调内务管理及分配、协助入户调查等； 工程维修人员：有1年以上设备维护保养经验丰富和物业管理工作经验，特殊工种必须按照国家有关规定持证上岗；持有有效的电工证； 保安员：男性，年龄为60岁以下，女性，年龄为50岁以下；其中保安队长至少具有3年以上从业经验，具有保安员资格证书；其他保安员要求女性占20%比例以下； 保洁员：60岁以下，身体健康。 中标人应将参与本项目的人员的具体信息及联系方式告知采购方，由采购方进行备案，参与人员及相关信息发生变更时应当在变更后2天内告知采购方，否则应当承担未及时告知的责任。 （二）、服务内容： 本项目为招标项目总价包干，其费用包括但不限于：（1）工人工资、福利：人工费、劳工意外保险、工伤、医疗、失业、养老保险、其他福利待遇、特殊人员体检费；（2）劳保用品、服装费：一切劳保用品、服装费用；（3）培训费：一切专业培训、办证费用；（4）材料费：除采购方提供以外所需的材料；（5）设备费：除采购方提供以外所需的设备；（6）房屋附属设施小修费等费用（每月不超过500元）；（7）公共照明设施的维保费、电房的年检费及维保费（500元以下的电梯配件由中标人更换）、消防系统的维保费、智能化弱电系统的维保费、水泵及供水管道的维保费、防雷设施的维保费、中标人办公所需的水电费；（8）办公费用；（包括办公设备维护如电脑、打印机等，办公用品费及通讯费，其中通讯费包括电话通讯费、租户的短讯通知费、传真费、网络费。）（9）公共秩序（安防）费用（包括：包对讲机、警棍、电筒、围栏、警示带的维修更换）；（10）清洁、保洁、消杀物资费用：包括清洁工具、物料消耗、消杀防四害服务；所有清洁剂、洗涤剂、消毒剂；（11）管理费：市政的垃圾清运处理费，一切业务费用；（12）营业利润、应缴的税费；（13）采购方不为中标人员工提供住宿及住宿费用。（14）小区公众责任险保险费等。除本条约定的费用外，中标人无权要求采购方额外支付其他任何费用。在管理期限内出现的任何遗漏、责任和损失，均由中标人负责，采购方将不再支付何费用。 （三）、采购方权利和义务 1.代表和维护产权人、使用人的合法权益。 2.审定中标人拟定的管理制度，并有权根据保障性住房的实际情况对中标人的管理制度提出修改意见，中标人应按照采购方意见进行相应调整。 3.中标人自雇工作人员，必须遵守劳动法规及南海区劳动部门的有关用工规定，与员工签订劳动合同，为员工购买养老、工伤、失业、医疗、生育等社会保险，采购方有权不定期要求中标人提供相关的劳动合同及社保查询证明予以核实，必要时可核实工资及福利待遇的支付情况。若中标人存在未签订劳动合同、未购买社会保障或其他违反本条规定情形的，每发现一次扣除本项目服务费5000元，采购方有权从中标人的物业管理费用中扣减。并直接联系劳动部门责令中标人进行整改。 4.审定中标人提出的管理服务年度计划、财务预算及决算，必要时可要求中标人对上述计划作出说明，可要求提交正式书面报告进行说明。 5.在合同生效之日起 五 日内向中标人提供管理用房（产权属采购方），由中标人无偿使用至本合同终止或者到期之日。中标人在服务期内不得将管理用房用于其它用途，亦不得损坏管理用房，按照性质及用途进行使用，否则采购方有权追究中标人责任。 6.负责收集、整理本项目管理所需全部图纸、档案、资料。 7.指导和协助采购人做好管理服务工作。 （四）、中标人权利和义务 1.服务内容 （1）小区内的房屋、公共区域、大楼室内、专用场所清（保）洁服务。 （2）消、杀、防“四害”服务。 （3）垃圾清运、化粪池、管道清理服务。 （4）小区内公共区域的水电设施维修服务、公共设施清理服务。 （5）小区内治安防范管理服务，保障小区内物业使用权人的人身及财产安全。 （6）门口24小时值班服务和每天定时巡查管理服务。 （7）机动车、电动车（详见附件《电动车充电棚（点）管理规定》以及自行车进出秩序维护及区内停放管理服务及治安管理巡查。 （8）排水、通讯、消防设施检查与管理服务。 （9）报刊信件收发、信息发布服务。 （10）突发事件应急处理服务。 （11）协助采购方组织开展健康有益的社区文化娱乐活动，保障活动有序进行。 （12）住户、租住户档案管理服务，并且按照《大沥镇保障性住房管理规约》对保障性住房家庭的居住情况进行管理，核实实际居住人是否符合居住条件。 （13）配合政府职能部门开展各项工作，包括但不限于专项检查、执法工作。 （14）提供其他有偿服务。 （15）中标人必须向保险公司购买物业管理区域范围内的约定保额的公众责任险 （16）如委托管理期限内物业面积有所调整，以实际管理面积按实结算。 2.全天候的服务时间 1.保安部实行轮班服务。 2.清洁部实行8小时专人清（保）洁服务，在有临时性，突发性、紧急性任务时，清洁部将会及时调配人员，保证任务完成。 3.管理处实行8小时专人服务，8小时专人服务时间为每天8：00—17：30（其中12：00至13：30为休息时间）；8小时外管理处的服务由保安部当班人员兼任。在接到住户求助电话后，若不能在电话中处理住户的问题，应第一时间赶到事故现场，了解问题发生原因，并积极寻求解决方法，给予住户最及时的关怀与帮助。属于重大突发事件的应立即上报管理处项目经理，项目经理须在接到电话后立即赶赴现场进行处理。 （五）物业服务质量标准 1.基本要求 （1）根据有关物业管理法规与采购方签订物业管理项目合同，对该物业管理项目实行统一管理，提供综合服务； 2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验；中标人接收该项目时应出具该物业相关验收手续及设备、设施的检查验收报告。 （3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得资格证书或者岗位证书；财务要求有会计上岗证，必要时采购方可核查相关证书的真实性； （4）有完善的物业管理方案，档案管理等制度健全。所有管理、服务行为均应有相应记录，并有对应的检查监督措施； （5）管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情、耐心； （6）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录； （7）对已入住公租房住户投诉事项及处理结果应保持纪录并定期公示。 （8）通过开展公租房住户的满意度调查，对物业管理服务进行考核，每年至少进行2次的公租房住户入户征询意见调查，满意率必须达80％以上。 （9）加强对公租房住户物业管理的处理力度，对住户开通管理服务电话热线；并对住户开设物业管理服务热线微信群，拉近与住户的关系，尽快获悉住户的投诉以及诉求，加快投诉处理的及时性和提高物业管理的质量。 （10）人员档案资料管理包括：入住人员的详细资料、入住的时间、搬入时间、搬离时间和办理相关进出手续等。 （11）建立资料的收集、分类、整理、归档管理制度。 2.配合采购方开展小区宣传工作 （1）配合采购方做好日常小区文化活动、消防知识宣传活动、计划生育知识宣传活动的开展。 （2）积极配合采购方在小区内开展推广宣传、接待活动。 3.具体要求 3.1综合管理服务 （1）严格履行物业管理法律法规，在秩序维护、保洁、维护公共秩序、水电维护等以IS0900l质量体系及国家、行业规定的质量体系为标准，规范管理行为； （2）有完善的管理方案，员工岗位责任与考核制度、报修服务与投诉处理制度、业户（用户）资料保密制度、员工工作程序与工作标准等制度健全； （3）物业服务档案资料齐全、分类科学、管理完善、易于检索，以备采购方随时核查； （4）公示24小时服务电话。急修、其它报修按三方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录； （5）根据住户需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目； （6）中标人需向住户收取合同约定之外的费用必须与采购方议定； （7）建立承租人信息档案（包括承租人紧急联系人电话）。经常与承租人沟通，及时解答承租人的咨询和处理投诉； （8）每月最少一次上门检查水电、燃气设备设施及房屋其他安全隐患，对存在隐患的地方通知承租人及时作出整改，必要时可委托专业人员进行维修； （9）协助开展公租房的宣传、组织、策划、入住分配、申请资料收集及档案整理、公租房系统信息日常管理等工作； （10）每月代收公租房租金，每两月上交一次，须在第三个月10号前全额上缴上两个月代收的租金，制作收缴租金清单，并与采购方进行核对； （11）按供电、供水部门的要求负责上门抄取电表、水表数据，严格按照抄表员岗位职责规定执行，抄取水电表数据时应当提前通知住户，必要时可敲门通知；按照佛山市有关规定代收代缴水电费，并按实际情况接受交费方的要求，并在水电费过户到中标人后开具收费凭据，由中标人先垫付水、电及相关费用，如有税费产生，原则上由发票索取人承担；物业公司需自行安装水、电表，独立分表计量并支付其所发生的水、电费（包括二次供水的电分摊费）。代收的水电费及水电分摊，不能以营利为目的，收取标准按佛山市物业相关管理标准。 （12）文明管理，诚信服务，决不谋取不当利益，坚持低成本运作、高质量服务，每年至少二次征询租户对物业服务的意见，发放服务质量问卷调查，听取租户的建议改进服务质量； （13）有完整的现场物业管理制度，制定管理制度、服务规程、工作标准规范及各种应急预案； （14）如中标人管理人员管理不善，采购方经过共同的磋商没有结果的有权向中标人建议提出更换管理人员。 （15）各项目小区承接时，应对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验；中标人接收该项目时应出具该物业相关验收手续及设备、设施的检查验收报告，验收手续齐全。 4.具体要求 4.1安全管理 （1）对各小区治安防范、消防管理、停车交通进行管理，并且按照《大沥镇保障性住房管理规约》及《大沥镇保障性住房管理规约扣分明细表》对保障性住房家庭的居住情况进行管理。 （2）对外来访问、办事人员进行指引，并建立询问登记制度。 （3）实行24小时值班，道路实行流动巡逻，早班实行站岗形式。 （4）消防应急制度完善；对紧急疏散等各类典型突发事件有应急处理预案。 （5）小区有可行的交通与停车管理制度，车辆停放登记制度。 4.2绿化管理 （1）服务范围包括：小区范围内各类绿化、植物日常养护。 （2）绿化日常养护包括施肥、松土、浇水、除杂草、病虫害防治等。 4.3保洁服务 （1）包括各小区的公共部位、道路、公共地方等。 （2）工作人员必须统一着装，小区清洁管理的人力配置不少于3人 （3）清洁管理必须配备必要的工具，例如：清洁用斗车、人力垃圾车，反光衣等。 （4）日常定时清扫，做到流动保洁，保证小区、公共场所环境整洁。 （5）定期在小区实施对蚊、蝇、鼠、蟑螂进行消杀，减小滋生源；定期做好防疫消毒。 （6）负责把小区生活垃圾收集、清运到市政垃圾收集点，由市政统一清运（市政部门的垃圾清运处理费由中标人负责支付）。 （7）定期清理污水沟、垃圾箱。 4.4设施、各类设备、电房、电动车充电的日常维护与管理 （1）必须配备专职电工，处理公共楼梯、公共场所更换公共照明、维修生活供水设施、电器插座等杂务。 （2）中标人配置的专职电工，必须有上岗证及资格证书。 4.5人员档案管理和租金缴交管理 1）人员档案资料管理包括：入住人员的详细资料（包括承租人紧急联系人电话）、入住的时间、搬入时间、搬离时间和办理相关进出手续等。 2）建立资料的收集、分类、整理、归档管理制度。 3）按业主提供的套间清册、租金、管理费的收费标准，计算出缴费金额，并出具缴费通知书，在指定时间代采购方追缴租金、管理费；交换票据等。 4）每月统计人员入住情况报表、租金、管理费缴费情况报表送采购方财务处进行审核。相关的办公设备、设施由物业管理公司自行负责。 4.6配合业主开展小区宣传工作 1）配合业主做好日常小区文化活动、消防知识宣传活动、计划生育知识宣传活动的开展。 2）积极配合业主在小区内开展推广宣传、接待活动。 4.7房屋管理 （1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 （2）定期检查房屋共用部位的使用状况，定期维修。 （3）每日巡查6次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 （4）对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告采购方和有关主管部门。 （5）对空置的房屋每月清扫两次，退出房屋及时清扫。 4.8共用设施设备维修养护 （1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。 （2）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划，向采购方提出报告与建议，根据采购方的决定，组织维修或者更新改造。 （3）消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 （4）路灯、楼道灯完好率不低于95％。 （5）容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 4.9协助维护公共秩序 （1）楼宇主出入口实行24小时值勤，对重点区域、重点部位及每层楼梯每值勤班次巡查不少于6次，发现治安隐患及时报案，发现治安隐患及时报案，限止违法犯罪现象发生。 （2）对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 车辆通行情况应具可追溯性，无遗漏。依规划使用停车场地，停车有序，无占用消防通道，无阻碍交通。 （3）建立出入登记制度，对来访客人、装修、搬运、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对无证进入小区的人员应尽到盘问登记义务，废品收购、广告宣传等闲杂人员不得进入小区。 （4）建立易燃、易爆、剧毒等违禁品管理制度，保障小区内住户的财产安全。 （5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告采购方和有关部门，并协助采取相应措施。 4.10物业档案资料管理 （1）在档案管理中实行原始资料和电脑档案双轨制，确保档案管理满足物业管理需求。 （2）对入住对象、管理处利益影响较大的档案应加密保存，严格控制外借阅。 （3）保证档案的安全、完善和合理使用。 4.11设备管理 （1）物业的设备包括：项目消防、电房设备、智能监控设备、车场出入管理设备、给排水系统、供电照明系统、外墙广告设备及灯饰设备等。 （2）物业配置的设备或后期提升改造所增加的设备，设备正常运行能有效保证物业的安全性、能提高物业的商业价值，所有设备权属采购方所有。 （3）特种设备经主管部门验收后投入使用，其他设备保证安全的前提下交付物业租户使用，中标人对设备的管理提供以下服务和服务标准： ①设置1名专职工程人员（统一着装、持证上岗），负责公共区域照明更换、负责电房及用电线路、水管爆漏的维修维护。发生滴漏的，如水龙头问题，由中标人更换；如管网问题，及时通知采购方维修，或向采购方提出维修的建议，由采购方委托有资质的单位进行有偿维修；（新换的光源、电线、水管及配件由中标人购买，在发现故障后24小时内完成更换）；该工程人员需要有电工上岗证,从事相关工作三年以上。 ②每星期对下水道、化粪池、排水管进行检查，向采购方提出清理的建议；发生损坏、堵塞的及时通知采购方维修； ③每星期检查物业的消防、给排水、监控、供电设备，向采购方提出需要保养或者到期保养的意见和通知，协助采购方对设备进行检查和维修。如设备需要维修的，需向采购方提出，并由采购方组织维修，设备维修费用由采购方负责； ④ 视频监控设备由中标人按照采购方要求，负责日常的使用管理，安装费用由采购方支付。 ⅰ视频监控保养，由中标人委托视频监控保养单位进行保养，费用由中标人支付； ⅱ视频监控维修，由视频监控保养单位出具维修方案，由采购方审核实施，费用由采购方支付； ⑤中标人按照设备使用指引规范使用设备，不负责因设备故障造成使用人的损失，因中标人错误操作造成设备或者使用人损失的，责任由相关机构进行认定。 （4）中标人受托管理该物业时，双方办理该物业设备的确认书，确认设备的数量、品牌和使用状态。其中中标人负责的费用如下：公共照明设施维保费用、维保费、消防系统维保费用、智能化弱电系统维保费用、水泵及供水管道维保费用、防雷设施维保费用、中标人办公所需的水电费；视频监控设备的维护、视频监控年检费；公租房电房的维护保养费。 5.服务目标 （1）年度住户调查满意度指数达到80%以上； ①对已入住公租房住户投诉事项及处理结果应保持纪录，并于每季度进行公示。 ②通过开展公租房住户的管理服务满意度调查，对中标人管理服务质量进行考核。每年至少2次入户征询公租房住户对物业服务的意见，满意率需达到80％以上。 （2）管理服务范围内不发生重大安全责任事故； （3）管理服务范围内不发生重大火灾责任事故； （4）管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故。 6.物业管理质量要求： （1）年度住户调查满意度指数达到80%以上； 中标人每年至少2次入户征询公租房住户对物业服务的意见，征询意见时须制作访问表格，记录访问征询过程及意见，满意率需达到80％以上。 如当年两次的满意率均不达80％以上的，由采购方对中标人的物业管理状况进行综合评定，如综合评定不达标的，视为中标人违约，中标人向采购方支付违约金1万元，从本项目服务费中直接扣除人民币1万元。 （2）采购方每月不定期对中标人的管理范围内物业进行日常检查，对不符合规定要求的，立即对中标人发出书面警告，责令限期整改。采购方检查时中标人应指派工作人员予以配合。 （3）对发出整改通知五天后，仍达不到规定要求的，采购方将按照每月考核标准进行扣分。 （4）每月考核得分=（保安人员考核标准得分+清洁人员考核标准得分+工程维修人员考核标准得分）/3 （5）如每月考核得分达到80分或以上为合格，该月采购方支付全部管理服务费。如每月考核得分低于80分（不含80分），该月采购方有权在管理服务费中扣除本项目服务费5000元作违约金。 （6）如一年累计5次考核不达标准，采购方有权没收其履约保证金并终止服务合同。 （7）每月考核标准： ①保安人员考核标准：（100分） 检查项目 检查标准 扣分标准 仪表仪容 员工上岗必须统一着装，佩戴工号牌。 发现一项不符合扣2分/次 头发梳理整齐，不蓬乱；不留长指甲，不穿拖鞋。 发现一项不符合扣1分/次 劳动纪律 不得损坏小区内的树木、草坪、宣传栏等。 违者扣3分／次 在管理过程中发生与小区业主、装饰工及其它人员发生争执时，应以理服人，必要时报告部门负责人，严禁吵闹。 违者扣2分／次 严禁上班迟到、早退或中途无故离岗。 违者扣2分/次 上岗时严禁在辖区内乱扔烟头。 违者扣2分／次 值班时严禁睡觉、打扑克、下棋、喝酒。 违者扣6分／次 必须按管理处所排的时间表值班，严禁私自与他人代换，特殊情况，必须要有负责人书面同意，方可生效。 私自代班2分／次（两人同扣） 值班时严禁私自外出，特殊情况必须有负责人书面同意。 私自代班扣2分／次 工作环境清洁卫生、桌面抽屉无杂物，各种记录表格完好无损。 违者发现一处扣2分/次 按时交接班、交接记录清楚。 违者发现一次扣2分/次 严禁带他人到岗亭及监控室聊天。 违者扣2分／次 严禁违规操作监控器。 违者扣4分/次 服从领导指挥、检查。 违者扣5分 员工职责 岗亭内、监控室地面应保持干净、无烟头，瓜子壳、纸屑等杂物。 每发现一起扣２分／次 岗亭外不得擅自乱贴乱画。 每发现一起扣２分／次（全队同扣） 访客人员不得随意进入小区，须提供有效证件，并填写《小区人员进出登记表》，证实后方可进入小区。 违者扣2分／次 认真做好交接班记录，严禁不做记录或由他人代写。 违者扣3—5／次 小区内及门口严禁有自行车、摩托车乱停乱放现象。 每发现一次扣２分 定期巡视小区，不得让他人乱涂乱画，乱贴，不得有闲散人员（卖盒饭、推销员、收废品）在小区内活动。 每发现一次扣3分 严禁住户有乱拉乱接用电行为的发生，确保小区安全管理秩序。 未经街道主管部门的批准，不得接受或放行新闻媒体单位进行采访和拍摄。 工作能力 巡逻岗必须熟悉消防等重点防范设施，掌握各种应急措施。 如有违反，发现一处扣3分 《交接班记录》、《来访登记表》和《车辆出入登记表》等表格记录完整、正确，字体工整。 如有违反，发现一处扣2分 各岗熟悉应知应会内容（包括职责、纪律、小区情况、常用电话等），对检查人员提出的各种问题回答正确。 回答不准确，发现一次扣1-2分 服务质量 巡逻岗每班每隔2小时巡视一次,监控室24小时有人值班。 如有违反，发现一处扣2分 ②清洁人员考核标准：（100分） 项目 标准 检验方法 清洁频率 扣分标准 散水坡和排水沟 无明显污垢、泥沙；每50平方米烟头、棉签或纸屑在２个以下； 抽检房屋的坡和沟，取平均值； 每天清洁在8次以上； 不达标准扣3分 停放摩托车、自行车的地方、花园地面及岗亭 无杂物、纸屑、油污、门窗玻璃无灰尘，棚上无垃圾、蜘蛛网，每个自行车房烟头不超过5个，花园地面100平方米烟头不超过2个； 目视、每区抽检3处，取平均值； 每天清洁，清扫3次／天 自行车棚顶清扫1次／周 不达标准扣3分 垃圾池（屋）和垃圾箱 清运及时，清运率100％，周围无污垢，无积水，清运后及时冲洗，离池或箱2米没嗅味； 每责任区抽检1个，清洁后检查； 日清运2次，日清运2次，每周用洗洁精洗1次； 不达标准扣2分 污、雨水井和沙井 排水畅通，无外溢，沙井内无纸屑、烟头，盖上无污垢； 目视，每责任区抽检3个，取平均值； 沙井每周2次，污、雨水井每月3次； 不达标准扣3分 宣传栏、雕饰 无污迹，无明显积尘，无乱张贴； 目视 宣传栏1次／周，雕饰１次／月； 不达标准扣2分 标识牌、路灯 无积尘，无乱张贴，无污迹； 目视 标识牌室外1次／半月，室内1次／天，路灯1次／月； 不达标准扣1分 墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信包箱、宣传栏、楼道灯开关 无广告，无蜘蛛网，无痰迹，无积尘； 目视，每责任区抽查2处； 清抹消防管1次／半月； 其他项目均为每周清洁1次； 不达标准扣1分 天面、雨蓬 无杂物、垃圾、纸屑、排水口畅通，水沟无污垢； 目视，每责任区抽查1栋楼宇； 1次／周； 不达标准扣3分 值班室、办公室 整洁、无杂物，墙面无灰尘、蜘蛛网，地面无污迹；桌椅、沙发、柜无灰尘； 目视，全面检查 1次／周 不达标准扣3分 卫生间 无痰迹、烟头、杂物，无严重臭味； 目视，全面检查； 2次／日 不达标准扣3分 楼道灯具 无积尘，透明度好； 目视，清洁后抽检20个； 外抹1次月，取下内抹1次／季； 不达标准扣3分 水池 无明显沉淀，无虫子，池边底无明显结垢； 目视，全面检查； 1次／半年； 不达标准扣2分 灭鼠 老鼠密度不超过1％，鼠洞每1万平方米不超过1个；楼道、无明显鼠迹。 布粉法：用100块布粉取值，抽检3处约2万平方米的面积，查鼠洞； 投药；1次／半月 堵鼠洞：1次／半月 不达标准扣2分 灭蚊 蚊幼虫孳生在5％以下，仓库或地下室在10％以下，目视无明显蚊虫在飞； 抽查2-10处； 喷药、投药；草地和楼道等大面积1次／半月；垃圾池（箱）：１次／周； 不达标准扣2分 灭蝇 每1万平方米，暴露的苍蝇孳生地不超过1处；商店、饮食店和办公室无蝇蛆孳生地； 目视抽查； 喷、投放药物：1次／半月； 垃圾池（箱）：1次／半月； 不达标准扣2分 灭蟑螂 室内不超过5％，室外污、雨水井不超过10％； 抽查室内20间，污雨水井20个，取平均值； ·喷药：1次／月； 发药（到户）：1次／1月； 不达标准扣2分 ③工程维修人员考核标准：（100分） 设备设施维修、报修及时率达到100%，返修率小于1%。如发现设备设施损坏未能及时维修和报修，每次扣3分。 7.人员管理： 1）中标人需按照《劳动合同法》相关规定和标准聘用人员，并对所聘用人员严格审核，保证聘用人员无违法或犯罪记录、有相应岗位的上岗资格证，工作期间遵守各项规章制度。 2）新入职人员必须经过岗前培训，合格后才能正式上岗。 3）中标人员工的劳资关系由中标人负责，中标人须确保员工的工作安全，在工作期间发生的意外事故或因工作原因致任何第三方人身损害，责任由中标人承担；采购方除支付本合同约定费用给中标人外，对中标人员工不承担任何责任。采购方与中标人员工不存在任何合同上或法律上的关系，不对中标人员工承担责任。 4）保证中标人工作人员按岗位统一着装，言行规范，有良好的仪容仪表、公众形象。 5）中标人服务期间，物业管理工作人员的食宿由中标人自行负责。 6）如中标人在合同期间出现拖欠员工工资现象，采购方在核实相关情况后有权将履约保证金直接支付给欠薪员工，中标人应自采购方要求补足物业履约保证金之日起三天内，向采购方补足。若因中标人拖欠工资造成采购方需要垫付或产生其他损失的，中标人须足额赔偿。 7）采购方发现中标人工作人员不符合或不服从采购方的物业管理要求时，应当根据采购方的要求三天内撤换该岗位人员。 六、采购项目商务要求 1.管理服务费用的支付 （1）采购方根据每月考核结果，将每月物业管理费（即月中标承包价）扣除违约金等费用后以银行转账方式拨付给中标人，中标人收款前必须持等额合法的有效完税发票。若中标人不开具完税发票，则采购方有权不支付本期和下一期的物业管理费； （2）月服务费的支付时间：在每月的30号前支付上一个月的服务费； （3）其它标的物由中标人向采购方申请并由采购方按规定购置； （4）中标人应在每次收取物业管理费前，应向采购方提供依法纳税的完税发票，若中标人不开具完税发票，则采购方有权延期付款并不因此承担违约责任； （5）收款方、出具发票方、合同中标人均必须与中标人名称一致。 2.履约保证金 1、中标人银行划帐或现金形式向采购方提交履约保证金，履约保证金金额为合同总价百分之五，合同期满及一切移交手续、资料齐全且中标人无其他违约行为后，15个工作日内采购方将剩余履约金无息退还中标人。如有违反本项目合同的相关规定，履约保证金不予退还。 2、中标人派驻人员应该严格按照规定认真履行职责，对中标人的工作人员违反管理规定，造成采购方严重损失的（损失金额超过10万或者造成严重社会影响的），采购方有权没收履约保证金，并且要求中标人赔偿采购方全部损失。 3、中标人在承包期内若由于自身原因不能为采购方提供正常服务的，采购方有权委托他人提供，但费用由中标人负责，且采购方有权在中标人的履约保证金中扣除。 4、中标人擅自提前解除合同的，采购方有权没收履约保证金。 七、其他约定 1、中标人的管理人员要有符合国家规定的上岗证，要严格政审，没有刑事犯罪记录，重要岗位人员聘用要经采购方审定，并须将其管理人有效证明及担保提交给采购方管理部门存查备案，其工作时限不得少于6个月。 2、如有需要，中标人的管理人员要听从采购方调动指挥。 3、服务期内，中标人应根据南海区劳动部门当年的最低基本工资相关规定调整工作人员的工资，调整增加的部份由中标人负责。 八、出现下列情况的，采购方有权解除合同并不向中标人做任何赔偿或补偿 1）中标人自身原因导致不能切实履行合同义务的； 2）中标人不能实现合同规定的管理目标和服务质量,限期整改无效的； 3）中标人原因导致出现重大或特大安全责任事故的； 4）50%以上（包括50%）物业使用人对中标人服务不满意并书面表达的； 5）中标人长期（连续或累计3个月）不能按照合同规定配备足够人员导致空岗的； 6）其它严重违约行为。 九、违约责任 1、 中标人未能按合同约定上（含附件约定）标准或国家标准提供服务的，采购方有权要求中标人在一个月内整改；逾期未整改的，采购方有权提前解除合同，履约保证金不予退还，如造成采购方经济损失的，中标人应赔偿采购方经济损失。 2、 中标人违反本合同要求的规定，未能达到本合同约定的服务目标和物业管理质量要求，使用人投诉多或出现重大管理失误，或在服务项目时造成重大事故、负有主要责任，采购方有权要求终止合同，没收全部履约保证金，若造成采购方经济损失的，中标人应给予采购方经济赔偿，并承担相应的法律责任。 3、 物业管理范围内出现下列情形之一的，采购方有权立即解除合同，履约保证金不予退还； ① 出现盗抢、伤害等治安事件且中标人存在管理过失的； ② 出现重大消防、设备事故且中标人存在管理过失的； 4、中标人未能按本合同规定的服务时间提供服务，逾期十天，采购方有权终止合同，中标人除向采购方偿付本合同总价的5%的违约金外，由此造成的采购方经济损失由中标人承担。 5、采购方无正当理由拒绝接受服务，或超过付款期31天仍拒付服务款项的，中标人有权终止合同，采购方除向中标人偿付本合同总价的5%的违约金外，还要赔偿由此造成中标人的经济损失。 | 1 | 年 |
（*）议价发起时间：****年**月**日
服务时间：** 个月
合同份数：4
争议处理方式：向人民法院提交诉讼解决
（*）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
（*）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，*经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。
（*）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（*）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。
联系方式：*** ********
采购单位：*****************
****年**月**日
