*、项目基本情况
1、服务地址：沈阳市沈北新区沈北路***号（******双语校区）。
2、服务面积：占地面积：******平方米；建筑面积：*****.**平方米；绿化面积：约******平方米。
*、项目委托服务范围
（*）校区自然情况与重点服务区域
1、******双语校区（建筑面积*****.**平方米）
（1）行管中心共4层，局部5层，****.**平方米，含公共办公室**间、教室8间、会议室2间、档案室3间、卫生洗漱间8间、音响及监控室1间、消防控制主机系统1套、分变电所1间（含变压器2台、每台容量******）、配电间3间、消防高位水箱**立方米及公共区域。
（2）信息楼共4层，局部5层，*****.**平方米，含公共办公室**间、教室**间、卫生洗漱间6间、网络控制中心1间、国际报告厅1间、心理咨询中心1间、图书馆1间、电子阅览室1间、录播教室1间、电教室2间、小学复印室1间、配电间4间、消防排风系统组件1套、小学活动室1间、报告厅风机室3间及公共区域。
（3）艺体中心共2层，****.**平方米，含办公室4间、教室**间、卫生洗漱间2间、体育馆1间、中学器材室1间、小学器材室2间、收发室1间、中学复印室1间、配电间2间、消防排风系统组件1套、广播室1间及公共区域。
（4）中学1号楼共3层，局部4层，****.**平方米、含公共办公室**间、教室**间、配电间3间、卫生洗漱间6间及公共区域。
（5）中学2号楼共3层，局部4层，****.**平方米、含公共办公室**间、教室**间、卫生洗漱间6间、广播室1间、配电间3间、阶梯教室1间及公共区域。
（6）中学3号楼共3层，局部4层，****.**平方米、含公共办公室9间、教室**间、卫生洗漱间6间、配电间3间、实验室**间及公共区域。
（7）小学1号楼共3层，局部4层，****.4平方米、含公共办公室**间、教室**间、卫生洗漱间6间、广播室1间、配电间3间、阶梯教室1间及公共区域。
（8）小学2号楼共4层，局部5层，****.**平方米、含公共办公室9间、教室**间、卫生洗漱间6间、配电间3间、小学学生食堂1间及公共区域。
（9）A寝（男寝）共6层，局部7层，****.**立方米，含寝室***间、音响广播及收发室1间、淋浴间1间、卫生洗漱间**间、电锅炉加热系统组件1套、热水箱（小）**立方米、热水箱（大）**.**立方米、太阳能加热系统组件1套、配电间1间及公共区域。
（**）B寝（女寝）共6层，局部7层，****.**立方米，含寝室***间、音响广播及收发室1间、淋浴间1间、卫生洗漱间**间、电锅炉加热系统组件1套、热水箱（小）**立方米、热水箱（大）**.**立方米、太阳能加热系统组件1套、物业食堂1间、配电间1间及公共区域。
（**）C寝（小学寝）共6层，局部7层，*****.**平方米，含寝室***间、音响广播及收发室1间、淋浴间**间、卫生洗漱间**间、电锅炉加热系统组件1套、热水箱（小）**.5立方米、热水箱（大）**.**立方米、太阳能加热系统组件1套、配电间1间及公共区域。
（**）体育场看台及下方场馆共1层，***.**平方米，包括乒乓球馆、工会健身馆。
（**）中学食堂共3层，*****.3平方米，地下1层停车场及其他设施****.5平方米、1层教工食堂****.7平方米、2层学生食堂****.1平方米及公共区域。
中学食堂地下1层其他设施：
① 生活和消防*次加压泵房。
② 消防、生活用水*次加压控制系统。
③ 消防地下水池1箱，***立方米。
④ *次供水水箱2箱，共***立方米。
⑤ 园区总变电所1座，含变压器2台、每台容量******，高压室、低压室。
⑥ 发电机机组1套。
（**）校内其他设施：
① 叠水池1座。
② 绿化鱼池1座。
③ 门卫室2座、南门、北门，东门岗亭1座。
④ 室外体育场1座，足球场*****.**平方米。
⑤ 室外篮球场1座，****.**平方米。
⑥ 室外排球场1座，****.4平方米。
⑦ 小学体育场1座，****.**平方米。
⑧ *楼弧形连廊，****.9平方米。
*、项目委托管理服务事项
（*）建筑物、构筑物维修、养护和管理
负责对校区内全部建筑物、构筑物以及场地、路面微景观进行维修、养护和管理。重点保证建筑水电暖通、围护结构、楼梯通道、消防设施、室内吊顶、门窗、卫生间、出入口、墙面、地面及园区围墙等维修、养护和管理。
（*）设施设备（含监控、消防及教学及普通办公设备）的维修、养护、运行和管理
负责按国家规范全年***天每天**小时对校区给排水系统、强弱电系统、供暖系统、照明系统、消防系统、安保系统及等公用设施设备的维修、养护、运行和管理；负责按学校师生使用需求，对教室办公室、学生教室、公用教室、食堂、常规设施设备（电化教学设备和网络数字设备除外）等的维修、养护。
（*）保洁服务
负责采购人建筑内公共区域、特定房间的卫生保洁，负责双休日及寒假期间的园区主干道除雪（不按加班计算），负责采购人园区环境及校门前全年***天的卫生保洁工作（不按加班计算）。
（*）绿化服务
负责采购人园区全部室外绿化养护、服务，标准达到《沈阳市城市园林绿化养护质量标准和操作规程(试行)》中“园区绿地”的养护、服务标准。
（*） 消防服务
每周检查记录校园内公共部位的消防设施，确保完好，绘制消防设施分布图，做好室外设施的日常维护；建立消防器材的台帐记录，定期检查器材完好程度和有效期限；经常性开展消防业务培训，制定完善的预案并演练，使每*个秩序维护员人员能胜任校园义务消防员的角色；发现有人擅自动用消防设施的，应及时制止并报告学校；发现火灾隐患，立即报告学校并设法消除；发生火警，能冷静处置，按预案进行火灾报警、人员疏散、组织扑救、抢救物资等工作。
（*）其他
负责采购人临时委托的物业服务内容，无条件的配合学校各类大型活动或迎检工作。
*、人员岗位配置及要求（**人）
（*） 项目经理（1人）
1、人员分配：双语校区1人。
2、要求：男性，**岁以下，具有专科以上学历（投标时须提供证书复印件），负责**小时与校区总务负责人沟通，完成物业服务项目的工作安排、管理，实施员工培训及工作监督指导，协调重大活动项目中的物业服务，及时向采购人提出有关合理化建议，具有**年以上物业管理经验且服务面积不低于***平方米，身体健康，责任心强，*官端正，气质端庄。
（*）设施设备的维修、养护、运行和管理（12人）
1、管理员（3人）
综合服务管理员（1人）：要求：男性，**周岁以下，负责指挥工程系统全面运行、维修、核算能源等管理工作，并参与综合维修，库房维修用品管理。具有本科或本科以上学历（投标时须提供证书复印件），身体健康，3年以上后勤工作经验且管理面积不低于***平方米，熟练电脑操作。
消防工作综合管理员（1人）：要求：男性，**周岁以下，身高1.**米以上，持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（投标时须提供证书复印件），负责安保管理工作，综合协调校区消防监控，并参与值班。懂电脑操作，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力，受过专门的安保业务培训，政审合格。有8年以上工作经验且管理面积不低于***平方米，熟练电脑操作。
校园环境及绿化服务管理员（1人）：要求：女性，**周岁以下，具有**年以上保洁管理工作经验且服务面积不低于***平方米。负责保洁服务队*的指挥管理、监督检查、技能培训工作，负责保洁工作的监督检查，保洁库房物品管理，并参与保洁、校园环境绿化等工作综合管理。
2、电工（3人其中1名高压电工，2名低压电工）
（1）人员分配：双语校区3人（含电工班长）。
（2） 要求：男性，**周岁以下，负责变电设施的日常值班和相关系统维修维护，并参与综合维修工作。有过5年以上面积不低于***平方米维修工作经验。身体健康，须持有特种作业操作证（电工）（投标时须提供证书复印件）。
3、综合维修（6人）
（1）人员分配：双语校区6人（含综合维修班长1人）
（2）要求：男性，**周岁以下，至少1人须持有持有特种作业操作证（焊接与热切割作业）（投标时须提供证书复印件），负责学校电锅炉房及太阳能系统的设备、设施的检查、维修、维护；负责水、电设施的日常维修维护及电梯的监督、检查、维护。办公家具、学生桌椅、门、窗、暖气管道阀门及日常用水管道阀门等设施的日常**小时维修工作。有过2年以上面积不低于***平方米维修工作经验。综合维修班长具有5年以上工作经验。
（*）消防服务人员（2人）
（1）人员分配：双语校区2人。
（2）要求：男性，**周岁以下，须持有建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（投标时须提供证书复印件），负责消防设施设备的检查、维修、维护。
（*）保洁服务（34人）
1、保洁班长1人
要求：女性，**周岁以下，具有**年以上保洁管理工作经验。负责保洁服务队*的指挥管理、监督检查、技能培训工作，负责保洁工作的监督检查，保洁库房物品管理，并参与保洁。
2、保洁员33人
（1）人员分配：双语校区33人。（其中7人为夜间保洁,1人为厨师，厨师每天为保洁做*次中午饭）
（2）要求： **周岁以下，具有3年以上保洁工作经验。负责各楼门入户台阶、楼内公共部分和指定房间的保洁工作，包括走廊、楼梯、公共卫生间、消防通道、浴池、公共区域门窗玻璃以及领导办公室、公共会议室等区域清洁服务及垃圾清运工作。 其中：双语校区室外保洁1人，维持校园卫生、按时清理学校垃圾、对学校垃圾进行归类、保持垃圾房整洁。
（*）绿化服务（4人）
1、绿化班长1人
要求：男性， **周岁以下，负责每日巡查校区内树木、草坪的基本情况，发现病虫害、枯萎等灾害能积极整治，参与绿化工作；负责安排、指导树木、草坪的修剪、灌溉、施肥等。
2、绿化工3人
（1）人员分配：双语校区3人。
（2）要求：男性，**周岁以下，负责对学校内草坪、树木进行养护作业。
*、项目管理服务标准
（*）建筑物、构筑物维修、养护和管理
房屋建筑室内外屋面、立面、雨搭、廊柱以及内墙墙面、地面等，整洁无破损，外观完好率***%，功能完好率***%，建筑外墙、园区围墙无污渍、杂物，无非法宣传物。问题排除时限不超过**小时，大修经采购人同意后按计划完成。园区室内外无任何建筑安全隐患。其中，玻璃幕墙、雨搭、屋面均应由物业公司安排专业资质人员，每半年至少进行*次清理，采购人不另付费。向采购人提供完整建筑维修、养护记录。
（*）公用设施设备（含监控、消防及普通办公设备）的维修、养护和运行管理
水电暖通等专业设备及教学及普通办公设备运行均满足使用需求，外观完好率***%，功能完好率***%，故障排除时限不超过**小时，向采购人提供完整设备检查、维护记录。
（*）消防设施管理工作。
（1）负责学校消防设施的维护与维修工作。
（2）消防报警联动设施的**小时监控与管理。
（3）应急疏散设施的维护与维修。
（*）绿化养护、服务管理
绿化服务严格按照采购人提出的《沈阳市城市园林绿化养护质量标准和操作规程(试行)》园区绿地标准进行工作，有绿化工作计划，有措施保证绿化成活率不低于**%。向采购人提供完绿化工作记录。
绿化标准具体内容为：
1、绿化植物
（1）树木生长健壮，树冠完整美观。
①主侧枝分布均匀、通风透光，无枯死枝和人为损坏。
②树体无杂物缠绕、悬挂。
③无枯死树，保存率**%以上。
（2）绿篱、整型植株枝叶茂密，不脱脚。
①无缺株断条。
②修剪及时、整齐美观，篱顶篱壁平整、棱角和线条统*划齐；
（3）草坪长势良好。
①无明显杂草、无老化、无斑秃现象。
②人工草坪纯度**%以上。
③自然草坪无高荒草，覆盖率达**%以上。
（4）花卉栽摆整齐、色彩鲜艳。
①无明显枯死株、无倒伏和人为损伤，缺株率不超过3%。
②适时换花，残花叶低于5%。
2、病虫害防治标准
（1）树木病虫害防治
①钻蛀害虫（光肩星天牛、芳香木蠹蛾等）有虫株率不超过2%。
②枝干害虫（日本松干蚧、柳蛎蚧等），枝条平均每****长活虫不超过5头，有虫株率不超过3%。
③食叶害虫（天幕毛虫、各类毒蛾、蚜虫、葡萄艳虎蛾等）被虫咬的叶片每株不超过5%。
④病害（松落针病、杨褐斑病、苹桧锈病等）发病株率不超过5%。
（2）草坪病虫害防治
①地下害虫（金龟子、夜蛾等）危害面积不超过总面积2%。
②食叶害虫（粘虫、草地暝等）被虫咬的叶片不超过5%。
③病害（早熟禾叶锈病、叶斑病等）叶片不超过5%。
（3）及时普查和扑灭各种检疫性害虫（美国白蛾、美洲斑潜蝇等），虫情查清和防治率要达到***%。
3、设施的维护
（1）园区内达到全天候、全方位的清扫保洁。
（2）绿地整洁、无乱堆乱放、无垃圾杂物，无积水。
（3）路面平坦无坑洼，清洁无杂物，无积土。
（4）园林设施完好率达**%以上。
（5）设施外观整洁，无乱刻乱画乱贴现象，无破损倒伏现象。
①各种标牌规范、醒目，准确无误。
②垃圾房*壁清洁无刻画，无蝇蛆，无满溢。
③果皮箱定期清倒、定期刷洗。
（6）喷泉正常开放。
（7）水面干净无漂浮物，驳岸整齐美观、完好；水质达标，无臭味。
（*）保洁服务管理
保洁服务能够科学定人定岗，达到******保洁工作标准要求。具体标准如下：
（1）地面（台阶）光洁、无灰尘、无污迹、无杂物。
（2）墙面光洁、无灰尘、无污迹。
（3）天花板光洁、无污迹、无虫网。
（4）各屋外标牌应及时清洁。
（5）台、柜、阳台、窗口光洁无灰尘、无印迹；
（6）扶梯、扶栏、扶杆、扶梯玻璃等要光亮、无尘、无印迹。
（7）门窗、门窗玻璃、室内消防门等无污迹。
（8）室内花盆无污迹、无杂物。花卉叶片光洁、无枯枝枯叶。
（9）卫生间全部洁具、墙面、地面无水垢、无污渍、无异味
（**）公共区域垃圾每日两清，无堆积。
（**）公共区域暖气、消防箱、消火栓、报警器无灰尘、无杂物。
（**）公共会议室、会场及学校展示区域随时达到整洁有序的使用标准。
（**）建筑物外楼梯无尘土、无杂物。
（**）每名保洁员的保洁用具摆放要整齐，位置固定且美观隐蔽。
*、其他要求
1、物业公司独立承担本物业的*切管理责任，不得将本物业的管理责任转让给第*方。
2、物业公司中标后必须向采购人提供书面完整的《项目管理标准》、《员工工作标准》、《工作管理制度》、《人员奖惩规定》，并征求采购人意见进行修改调整，不能提供完整材料，采购人可以拒绝物业公司入场。
3、物业公司进场时，应对校区所有绿化植物进行备案，如因物业养护管理不当导致校区绿化损失时，由物业公司原位原样进行恢复。
4、接受政府有关部门的监督、指导。每次物业履约验收时，接受*个公办校区各总务负责部门负责人审核。采购人物业服务监管层级为： 学部总务干事--校区总务负责人--后勤保障部负责人。
5、物业公司入场时，必须接受采购人各校区总务负责人对进场服务人员的身份确认，入场人员实际或公司实际不符时，采购人有权拒绝中标物业公司进场，同时追究中标物业公司相关法律责任。物业公司对岗位人员必须先行考核，不得无条件沿用原有岗位人员。
6、物业公司需每月最后*个周*以工作汇报会议方式进行工作小结和意见征询，并随时接受采购人的监督和指导。
7、建立物业的管理服务档案，其中包括秩序维护档案、维修维护工作档案、绿化工作档案和物业项目经理巡视检查档案，档案内容要符合采购人要求，并随时接受采购人检查。
8、物业公司每年须为员工提供*套工作服装（春秋、夏季、冬季），*套服装均含上衣、裤子、腰带、鞋帽、水靴（保洁、绿化、维修）。如遇特殊天气对于室外作业应额外提供口罩、雨衣、防护服、靴子。
9、物业公司需按岗位实际数量和需求，向员工提供相应的劳保用品（维修、绿化人员每月2副线手套、保洁人员每月2副塑胶手套、所有服务人员每月1袋洗衣粉）
**、绿化服务所产生的垃圾、树枝必须及时清理，不得堆积，清运及处理费用由物业公司承担，绿化需无条件配合采购人绿化工程。
**、维修服务需无条件配合采购人维修工程，遇有大型活动物业公司需无条件增派人员为采购人提供临时服务。
**、对采购人的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如存在物业管理工作实际需要，须经采购人批准并审定费用预算后方可实施，采购人提供物业办公室*间，办公设备耗材等由物业自备。
**、物业公司承担物业所有从业人员的劳务费用，并为员工缴纳意外伤害保险，并负担其工伤、意外伤害的补偿。
**、采购人支付的物业费中，含有人员工资、服装费、绿化（服务、农药化肥、机械用油、绿化垃圾清运等费用）、社会保险、管理费、税金、利润等项费用。采购人不再向物业公司支付与此相关的任何费用。
**、物业公司每月需向采购人提供本校物业在岗人员登记表，物业公司可在采购人同意的情况下调整人员，但不可减少人员。物业公司中标后，必须严格执行投标文件中的服务人数。
**、物业公司的所有人员严格遵守采购人的保密制度，物业公司不得招聘曾有不良行为的员工。
**、物业公司有义务完成校内临时性的其它工作。
**、物业公司必须实施员工早中晚上下岗打卡签到制度，自备签到设备，物业员工必须严格遵守作息时间：上午7：**-**：**时；下午**：**-**：**时。如遇特殊情况物业公司须无条件安排人员到岗，物业公司不得擅自减员，如有请假、迟到等不能按时到岗情况必须在提前*天通知采购人，并安排顶岗人员，如未通知采购人或出现空岗漏岗问题，按中标总额*分之*处罚，直接从当月物业费中扣除；如有员工离职，物业公司必须在3天内招聘人员，招聘期内安排专人顶岗，如未安排顶岗出现空岗漏岗问题，按中标总额*分之*处罚，直接从当月物业费中扣除。物业公司负责向采购人随时提供员工上下班打卡签到情况。
**、如因物业公司管理及操作过失导致管理范围内设施设备、建筑、器械、植物等损失，物业公司无条件按原样恢复或原值赔偿。
**、物业公司必须严格按照《劳动合同法》依法用工，严格按照市财政局、市人社局服务企业用工管理规定，严格执行市教育局对物业服务履约的各项要求，中标服务期内不得以任何理由调高物业服务费用或降低服务标准。
**、物业公司服从并配合学校假期、法定节假日安排，不得索要额外费用。
**、物业公司需根据学校卫生防疫需求，制定详细消杀作业标准及方法，并具体实施。
注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。
